Bilhassa geçen yıldan itibaren başlamış olan konut kiralarındaki artış ev sahiplerinin başına bela oldu. Yüksek bedelle fahiş zam meydana getiren ev sahipleri kiraları alamıyor.
Pandemiden sonrasında arz sıkıntısının etkisiyle kiralık ev bulmak zorlaştı.
Halihazırdaki kiralanan konutlarda da sözleşme yenileme döneminde ev sahipleriyle kiracılar karşı karşıya geldi.
Birçok ev sahibi, enflasyonun 12 aylık averajına gore belirlenen oranların oldukça üstünde artış yapmış oldu.
Yargıya başvurunca da olmuyor
Gelinen noktada konut piyasasında kira krizi derinleşti.
Son aylarda bilhassa yabancıya kiralanan konutlarda, kira tahsilatları yapılamaz duruma geldi.
Sektör temsilcilerinden alınan bilgilere gore ev sahipleri çareyi yargıya başvurmak da buldu sadece buradaki sorun vakası başka bir boyuta taşıdı.
Ülkesine gidince işler daha da karışıyor
Yabancı uyruklu kiracılar hakkında, kira ödemeyerek ülkelerine dönmeleri halinde, yabancı ülkede Türkiye’deki yargı süreci arkasından bir de tenfiz denilen yasal sürecin işletilmesi gerekiyor.
Bu ek süreç ise; ülkeden ülkeye değişmekle minimum birkaç yıl sürebiliyor.
“Tahsilatta sıkıntılar yaşanabiliyor”
Mevzuya ilişkin açıklamalarda bulunan Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı, “Emlak piyasasında arz tarafındaki durgunluk devam ediyor. Son dönemde inşaat maliyetlerindeki artışlar yeni gayrimenkul inşaatında istenen seviyelere ulaştıramıyor. Yaz mevsiminin gelmesiyle evlenecek çiftler arttı, kiralık dairelerin bulunması bu sebepten dolayı daha da zorlaştı.
Bu durum tutarları daha da artırmaya devam ediyor. Kiralık dairelerde artan fiyatlar, kiraların ödenmeme riskini de bununla beraber getiriyor. Geçen yıla gore 3-4 kat artan kira bedelleri sebebiyle daireye istenen yüksek kiralar başlangıçta kiracı tarafınca ödenebiliyor sadece ondan sonra tahsilatta sıkıntılar yaşanabiliyor.” dedi.
Evden çıkanlar ile mal sahipleri içinde ihtilaf
Kira artışlarının yüzde 25 oranında sabitlendiğini hatırlatan Özelmacıklı, kiracılar ile mal sahipleri içinde depozito kaynaklı problemler yaşanmaya başladığını belirterek, “Bu durum piyasada dengesizliğe yol açtı. Daha çok artış yapmak isteyen mal sahipleri de var. Bu artışı kabul etme niyetinde olan kiracılar da var. Bu belirsizlik kiracılarla ilgili değişik tahlil davalarını bununla beraber getirdi. Son dönemde evden çıkan kiracılar ile mal sahipleri içinde depozitodan kaynaklı anlaşmazlıklar yaşanıyor.” ifadelerini kullandı.
“Emlak piyasası bayram sonrası hareketlilik kazanmıştır”
Türkiye’nin birçok bölgesinde emlak piyasasında hareketliliğin başladığını belirten Özelmacıklı, sözlerine şöyleki devam etti:
“Gerek işgören tayinleri sebebiyle gerekse de yaz mevsiminin gelmesiyle kent değişikliklerinin artmasıyla gayrimenkullerde hareketlilik hızlandı. Bayram sürecinde durgunlaşan emlak piyasası bayram sonrası hareketlilik kazanmıştır diyebiliriz.”
“Kiraladıkları dairelerin ödemesini yapmamaya başlıyor”
Yüksek kira bedellerinde yabancıların negatif tesiri bulunduğunun altını çizen Özelmacıklı, “Bilhassa eşyalı hale getirilen ve kiraya verilen daireler, o bölgenin piyasa rayicindeki dengeleri değiştiriyor. Mesela herhangi bir yurttaş 3 bin liraya aylık kirası olan bir dairede oturuyorsa, bir ihtimal o evi eşyalı hale getirilip 10 bin liraya yabancıya daha kısa süreli verilebiliyor. İster istemez o bölgedeki piyasayı emsaller sebebiyle etkiliyor.
Daireleri eşyalı hale getirip daha yüksek fiyata kiralık olarak vermeyi bekleyenler sebebiyle de bu sefer yabancılar ondan sonra kiraladıkları dairelerin ücretini ödeyememeye başlıyor. Ev sahiplerinin kiracı seçimi mevzusunda oldukça daha dikkatli davranmaları gerekiyor. Yüksek fiyata kiraya vereyim diye düşünmemeleri gerekiyor. Kiracının kira bedelini tertipli ödeyip ödemeyeceğini mal sahibinin düşünmesi gerekiyor.” şeklinde konuştu.
Metin: Mülk sahipleri dikkat etmeliler
Mevzunun hukuki boyutunu aydınlatan Dr. Avukat Ümit Metin, son zamanlarda hem ev sahibinin hem de kiracıların problemlerinin arttığını belirterek, “Kira bedellerinde anlaşmazlıklar da yaşanabiliyor. Genel anlamda mülk sahipleri rayiçlerin daha yüksek bulunduğunu iddia ederek, daha yüksek kira bedeli talebinde bulunuyor. Kiracılar ise mevcut kiralarını ödemede zorlanıyorlar yada ödemede aksaklıklar yaşanabiliyor. Bir yabancının rayici 5 bin lira olan bir konut için 10 bin lira kira ödemeyi kabul etmesi halinde mal sahibi bu tutarı her ay hakkaten alıp alamayacağını kendisine sorması gerekiyor. Mülk sahiplerinin bu mevzuda dikkatli olmalılar.” diye konuştu.
“Arabuluculuk itimat oluşturur”
Metin, “Mesela 5 bin lira bedeli olan bir konutu yabancılar tarafınca 10 bin liraya kiralandığını varsayalım ve ikinci aydan sonrasında ödenmemeye başladığını düşünelim. Kira sözleşmesine gore hukuki işlemin başlatılması gerekiyor. Bu süreci Türkiye’de yapmak gerekiyor. Sadece yabancı Türkiye’de değilse, o zaman yabancı kiracının ülkesinde dava açarsanız minimum kira kadar hukuki maliyete katlanmış olmuş olursunuz. Yabancının kendi ülkesine gidip hukuki bir işlem yapmanız ihtimaller içinde maliyetler sebebiyle gerçekte pek mümkün de değil.
Bu mevzuda kira sözleşmesinde Türk hukukunun ve ili belirterek Türk mahkemelerinin yetkili bulunduğunu kayıt etmeniz gerekiyor. Buna karşın alacağınızı alamıyorsanız, sözleşmede Türk bir kefilin yer alması daha güvenli bir tercih olur. Arabuluculuk da değişik bir kullanım ile yabancılarla güvenli kiracılık ilişkisi oluşturmak için uygulanabilecek güvenli yöntemler içinde yer ediniyor. Kira sözleşmesine ek olarak bir arabuluculuk sözleşmesi yapılabilirse, buradan ek bir güvence sağlanabilir.” dedi.
“Kira sözleşmesi yapılmadan hukuki destek mühim”
Mal sahiplerinin rayicinin üstünde bir bedelle konutlarını kiraya vermemelerinin icap ettiğini belirten Metin, “Bu aşamada kefalet aranabilir ve kira sözleşmesi tarihinden sonrasında alınmış olmakla tahliye taahhüdü alınabilir. Kira sözleşmelerinin sıhhatli bir halde düzenlenmesi gerekir. Yeni kanun sistemimize gore sözleşme hazırlanması ehemmiyet arz ediyor. Mesela, şekli şartlara uymayan geçersiz bir kefalet alınması, kefaletin yok oluşu anlamına gelebilir. Kira sözleşmeleri yapılmadan hukuki destek alınması ev sahiplerinin yararına olacaktır.” ifadelerini kullandı.
“Kiracınızdan kiranızı daha güvende tahsile olanak verir”
Öte taraftan Metin, Singapur sözleşmesi kapsamında aylık herhangi bir bedelle kiralanan ticari emlakların tutarının ödeneceği arabuluculuk sözleşmesinde belirtilmesi durumunda, arabuluculuk anlaşmasının yabancının ülkesinde de Singapur sözleşmesi gereğince infaz edilebilir bir hale gelebileceğini söylemiş oldu.
Metin, Singapur anlaşması kapsamında kira sözleşmelerine ek olarak yapılacak arabuluculuk anlaşmasıyla kuvvetli bir güvence sağlanabileceğinin altını çizdi.
Metin, “Bilhassa devletimizde yaşayan yabancı insanların mühim bir kısmının Singapur sözleşmesi kapsamında olan İran, Rusya, Katar, Suudi Arabistan, İran, Çin benzer biçimde ülkelerden olduğu dikkate alındığında dükkan, ofis, yapınak, depo benzer biçimde ticari nitelikli kiralamalarda, Singapur sözleşmesi mahkemelerde uzun süre yargıyla meşgul olma durumuna engel olacaktır.
Kira sözleşmesi imzası anında kira sözleşmesine ek olarak Hakkaniyet Bakanlığı lisanslı Türk bir arabulucu huzurunda oluşturulacak bir arabuluculuk anlaşması tahsilat riskini azaltacaktır. Arabuluculuk anlaşması aylık ödeme mutabakatının belgelendiği etkili bir hukuki yöntem olarak dikkate alınmalı ve tercih edilmelidir.” dedi.